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Pubblicato da Cesare A Mondo Casa Mori sopra 29/12/2021
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Il compromesso immobiliare: cos’è e come funziona

Hai intenzione di vendere o acquistare casa? Se è così, quasi sicuramente avrai già sentito parlare di compromesso di vendita immobiliare o di contratto preliminare.

Di seguito vogliamo parlarti di tutto ciò che è importante sapere per muoversi con sicurezza nelle trattative immobiliari, rispettando la normativa prevista.

Il compromesso di vendita immobiliare è un contratto con il quale il proprietario si impegna e si obbliga a vendere l’immobile all’altra parte, successivamente all’accettazione della proposta di acquisto, tenendo conto del prezzo e delle modalità previste dal contratto.

Chiamandolo contratto preliminare, si intuisce perfettamente la sua funzionalità previa rispetto alla reale stipulazione del contratto di compravendita, mediante il rogito dinanzi al notaio, con cui verrà trasferita la proprietà e il possesso dell’immobile oggetto del contratto.

Proposta d’acquisto e compromesso di vendita: sono la stessa cosa o c’è qualche differenza?

Chi è già in procinto di vendere o acquistare un immobile, dopo aver letto questa premessa, si starà probabilmente domandando: Qual è la differenza tra proposta di acquisto e compromesso di vendita?

La proposta d’acquisto vincola soltanto l’acquirente, che si impegna a versare una caparra. Il venditore, infatti, può liberamente valutare altre offerte.

Quando il venditore accetta la proposta di acquisto, quest’ultima diviene, in base a quanto scritto sulla proposta di acquisto, un preliminare di compravendita, che impegna e obbliga ambedue le parti a concludere la compravendita.

Cos’è nel dettaglio il compromesso o contratto preliminare di vendita?

Il compromesso immobiliare è un contratto estremamente importante per poter disciplinare il rapporto tra venditore e acquirente.

Il compromesso è un accordo attraverso il quale venditore, ossia il proprietario promittente, si impegna e si obbliga a trasferire la proprietà dell’immobile a un acquirente, anch’esso promittente, per poi concludere il contratto decisivo di compravendita.

Quali sono gli elementi fondamentali del compromesso di vendita?

Innanzitutto, è importante sapere che per poter produrre i suoi effetti il compromesso di vendita deve essere effettuato obbligatoriamente in forma scritta, pena la nullità dell’atto, e registrato entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate. Solo in tal modo, l’accordo diviene vincolante per le parti.

Nel compromesso di vendita dovranno essere fissate dei termini fondamentali e dovrà manifestare:

  • il consenso delle parti;
  • la fedele indicazione del bene immobile oggetto della vendita, specificando quindi, l’indirizzo, i dati catastali, allegando magari anche le planimetrie;
  • il prezzo della vendita;
  • l’attestato di prestazione energetica, divenuto obbligatorio per legge con dl del 4 giugno 2013 n. 63.

All’interno del contratto potranno essere inserite delle clausole tra cui:

  • l’importo della caparra versata o da versare;
  • i tempi entro il quale deve essere stipulato il contratto di compravendita, anche chiamato come termine di adempimento. In tal modo, laddove ci fosse un inadempimento da una delle due parti, sarà ammissibile richiedere il risarcimento del danno o procedere in giudizio.

Scopri anche gli articoli: comprare prima casa: tasse e agevolazioni e come vendere casa velocemente.

Quali controlli è bene effettuare?

Prima di procedere alla conclusione del compromesso di vendita immobiliare, è opportuno effettuare un insieme di controlli tecnici indispensabili per non avere problemi al momento del rogito.

Iniziamo con indicare un aspetto ovvio, ma non sempre palese: l’effettivo proprietario dell’immobile e la presenza o meno di ipoteche.

Un altro controllo da compiere riguarda la regolarità edilizia, ciò vuol dire che l’immobile deve essere costruito con un conforme permesso di costruire e che non devono essere sospese eventuali domande di condono. Non devono mancare verifiche inerenti possibili irregolarità condominiali o sullo stato di agibilità.

Come si registra un compromesso di vendita? Quali sono i tempi e i costi?

Come abbiamo precedentemente accennato, in seguito alle suddette verifiche, il compromesso di vendita immobiliare, deve essere registrato obbligatoriamente entro venti giorni dalla stipulazione presso l’Agenzia delle Entrate, in modo da renderlo vincolante.

Per ciò che concerne i costi, bisogna prevedere:

  • l’imposta di registro di circa 200 euro;
  • l’Imposta di bollo, per un valore di circa 16 euro ogni quattro facciate;
  • l’imposta proporzionale di registro, nel caso in cui siano state versate delle caparre.

Preliminare di acquisto casa


Compromesso di vendita immobiliare annotato o trascrizione del preliminare di vendita:

Bisogna specificare che l’obbligo giuridico nascente dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti. 

Ciò significa che, malgrado il compromesso, il venditore potrebbe tuttavia iscrivere ipoteche sull’immobile o esercitare sull’immobile diritti reali di godimento, come ad esempio un usufrutto.

In tale circostanza, anche con l’ausilio di un Giudice non potrebbe essere invalidato l’accordo di vendita, ma si potrebbe conseguire solo un risarcimento dei danni.

Per scongiurare una situazione simile, può risultare essenziale la trascrizione del preliminare dal notaio. Si tratta dell’inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.

La trascrizione deve avvenire per mano del notaio che ha ricevuto il compromesso di vendita immobiliare entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso.

Certamente la trascrizione è la forma preferibile per la tutela dell’acquirente, sebbene non manchino oneri economici quali:

  • i diritti fissi di trascrizione, all’incirca 35 euro;
  • l’imposta fissa di trascrizione di circa 200 euro;
  • l’onorario del notaio.

Come può aiutarti l’agenzia immobiliare?

L’agenzia immobiliare si occupa di assistere il cliente in ogni aspetto dell’atto di compravendita. Ti guida in ogni fase del compromesso, dalla messa in vendita dell’immobile al rogito, effettuando tutti i controlli necessari per la tranquillità del cliente.

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