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Vendere casa prima di 5 anni

Vendere casa a Rovereto prima dei 5 anni. Sanzioni, rischi e soluzioni

Ciao, se googlando sei finito su questo articolo, i casi sono due: o sei stato sfortunato nella scelta della tua prima casa, oppure hai semplicemente cambiato idea su dove vivere nel prossimo futuro!

…Sì perché diciamocelo, se avessi vinto al Superenalotto non ti faresti troppe menate! Giusto?

Scherzi a parte, qualunque sia il motivo per cui stai considerando di vendere casa a Rovereto prima dei 5 anni dal suo acquisto, ci sono alcuni aspetti estremamente importanti che devi assolutamente conoscere prima ancora di chiamarci per appendere il cartello.

E questo articolo è fatto proprio per chi, come te, è alla disperata ricerca di una guida che lo aiuti a orientarsi nell’intricata giungla della normativa italiana.

Le differenze tra “imposte acquisto prima casa” e “imposte acquisto seconda casa”

Innanzitutto occorre sapere che, in Italia, esistono differenze significative tra le imposte che si pagano per l’acquisto di una “prima casa” rispetto a quelle dovute per l’acquisto di una “seconda casa”.

Così come del resto esistono sostanziali differenze tra l’acquisto di un immobile da Privato e l’acquisto da un’impresa costruttrice.

Ipersemplificando potremmo dire che:

  1. comprando un immobile come “prima casa”, è possibile godere di alcune importanti

agevolazioni fiscali. Sull’acquisto di una “seconda casa”, vanno invece pagate le imposte “ordinarie”, ovvero senza alcuno sconto;

  1. comprando casa da impresa si paga IVA, mentre comprando da privato si paga imposta di registro.

Prima di approfondire questi aspetti, ti propongo un breve glossario, giusto per sicurezza:

  • la Base imponibile è il valore a cui viene applicata l’aliquota per determinare l’ammontare dell’imposta;

  • l’Aliquota è la percentuale del valore in base a cui si determina l’ammontare dell’imposta dovuta;

  • il Valore catastale si determina applicando alla rendita catastale rivalutata un dato coefficiente (diverso tra prima e seconda casa)

Bene, ora che siamo allineati sui termini da usare, è il momento di analizzare le differenze nel calcolo delle imposte tra prima e seconda casa.

Calcolo della Base imponibile per acquisto da Privato

Purtroppo non è possibile trattare il calcolo delle imposte nel caso di acquisto DA PRIVATO senza introdurre il meccanismo del cosiddetto “PREZZO – VALORE”.

Dico purtroppo perché, per i non addetti ai lavori, rappresenta un ulteriore tecnicismo da dover digerire.

Del resto ti avevo avvertito, la giungla è piuttosto intricata…

In poche parole, utilizzando questo sistema, la base imponibile su cui calcolare le imposte non è più il prezzo dichiarato (come avveniva in passato) ma è costituita dal Valore Catastale dell’immobile che, nella stragrande maggioranza dei casi, è nettamente inferiore.

Come si calcola il valore catastale per l’acquisto di una Prima casa?

Il calcolo del valore catastale, nel caso di acquisto prima casa, avviene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente specifico (110).

Valore catastale prima casa = Rendita catastale x 1,05 x 110

E per una Seconda casa invece? Come si calcola il valore catastale?

Il calcolo del valore catastale, nel caso di acquisto seconda casa da privato, avviene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente più alto (120).

Valore catastale seconda casa = Rendita catastale x 1,05 x 120

Aliquota per acquisto da Privato

Una volta stabilita la base imponibile, resta da calcolare l’ammontare dell’imposta di registro sull’acquisto prima casa.

Banalmente si tratta di applicare alla base imponibile – ovvero al Valore Catastale – l’aliquota agevolata, che per la prima casa è pari al 2%.

Imposta di registro Prima casa = Rendita catastale x 1,05 x 110 x 2%

Per determinare invece l’imposta da versare per acquistare una seconda casa, sarà sufficiente applicare lo stesso procedimento, ricordandosi di utilizzare il coefficiente 120 e l’aliquota ordinaria pari al 9%.

Imposta di registro Seconda casa = Rendita catastale x 1,05 x 120 x 9%

Sia in un caso che nell’altro, all’imposta di registro vanno infine aggiunte alcune imposte fisse.

Nella fattispecie imposta ipotecaria (50 euro) e imposta catastale (50 euro).

In totale otteniamo quindi altri 100 euro da sommare al nostro preventivo virtuale.

OK, bell' articolo ma vorrei comunque euna consulenza personalizzata

Differenze tra acquisto prima casa e acquisto seconda casa da Costruttore.

  • Prima di tutto va detto che, per l’acquisto da impresa costruttrice, non si applica imposta di registro ma si applica IVA.
  • Detto questo, va specificato che non è possibile utilizzare il meccanismo del prezzo – valore, ma va obbligatoriamente utilizzato il prezzo dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita.

In pratica, non c’è differenza tra la base imponibile per la prima casa e quella per la seconda casa, come invece avveniva per l’acquisto da privato.

A variare è soltanto l’aliquota: 10% per la seconda casa; 4% per la prima casa.

IVA prima casa = Valore immobile x 4%

IVA seconda casa = Valore immobile x 10%

Anche nel caso di acquisto con IVA, andranno considerate alcune imposte fisse quali: imposta di registro (200 euro), imposta ipotecaria (200 euro) e imposta catastale (200 euro).

Insomma, per riassumere, possiamo tranquillamente affermare che l’acquisto “prima casa” è decisamente meno costoso rispetto all’acquisto “seconda casa”.

E questo vale sia nel caso di acquisto da privato che nel caso di acquisto da impresa.

OK, bell' articolo ma vorrei comunque euna consulenza personalizzata

A questo punto sento però il dovere di ricordarti che è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa” solo in presenza di determinati requisiti che riguardano sia l’acquirente che l’immobile da compravendere.

Quali sono i requisiti prima casa?

Prometto che te ne parlerò a breve…

Prima però vorrei introdurre un ipotetico caso studio di cui, casualmente, sarai il protagonista.

Supponiamo che, per un motivo qualsiasi, tu decida di vendere l’immobile che hai comprato solo tre anni fa, usufruendo delle agevolazioni “prima casa”

Nelle prossime righe cercheremo di capire se e come sia possibile farlo, senza conseguenze negative per il tuo portafoglio.

L’obiettivo è quello di rispondere a queste domande:

  1. Posso vendere casa prima dei 5 anni?
  2. Se sì, con quali conseguenze?

Ho due notizie, una buona e una cattiva.

La buona notizia è che: sì, è possibile vendere prima dei cinque anni.

Quella cattiva è che, di base, vendendo prima dei 5 anni un immobile acquistato con i benefici prima casa perderai le agevolazioni fiscali di cui hai goduto all’epoca dell’acquisto.

In soldoni, vendendo entro i 5 anni, dovrai versare allo stato le imposte “risparmiate” quando hai comprato usufruendo delle agevolazioni.

Vanno poi aggiunti i relativi interessi e un bel +30% di sanzione

Non male vero?

… Quindi, come se ne esce vivi?

Ecco come evitare le sanzioni “prima casa”

In realtà hai più di una soluzione per evitarle e te ne parlerò tra poco.

Prima lasciami tornare, per un attimo, sulla questione dei requisiti per l’acquisto “prima casa”.

Ti ho già accennato al fatto che sia l’acquirente che l’immobile devono avere requisiti specifici, giusto?

Bene, lato compratore, i requisiti per un acquisto prima casa, sono essenzialmente due:

 

  • in primo luogo chi compra NON deve essere proprietario di altri immobili nel comune dove è ubicata la casa che vuole acquistare con le agevolazioni;
  • in secondo luogo NON deve essere proprietario, su tutto il territorio nazionale, di altri immobili acquistati con le agevolazioni prima casa.

Spero mi perdonerai se tratto l’argomento un po’ sommariamente; in effetti ci sarebbero altri aspetti da considerare, ma diventerebbe troppo dispersivo in questa sede…

Lato immobile, invece, i requisiti necessari sono essenzialmente tre:

  • innanzitutto l’immobile deve appartenere a categorie catastali ben definite;
  • deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha, o intende stabilire entro 18 mesi, la propria residenza;
  • o, in alternativa, deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente lavora.

Et voilà, la lista dei requisiti “prima casa” è servita!

OK, bell' articolo ma vorrei comunque euna consulenza personalizzata

Chiuso definitivamente il capitolo che riguarda i “requisiti” è arrivato finalmente il momento di rispondere alla madre di tutte le domande: come si fa a vendere casa prima dei 5 anni, evitando le sanzioni?

Ti ho già anticipato che esiste più di un modo per farlo:

  • il primo e più comune, è quello di acquistare una nuova prima casa entro i 12 mesi successivi alla vendita del vecchio immobile;
  • il secondo è quello di costruire una nuova prima casa in un terreno di proprietà;
  • il terzo è forse il meno conosciuto e, per questo, ritengo meriti un approfondimento.

Anche perché, seppur a malincuore, devo constatare che sono in pochi a sapere che dal 2016 è possibile acquistare una “prima casa” pur possedendone già una.

Quindi mi stai dicendo che posso avere due “prime case”?

Non proprio. In realtà si tratta di una condizione transitoria che, seppur tollerata dalla normativa, deve avere una durata massima di 12 mesi.

Il secondo acquisto agevolato, infatti, è possibile solo impegnandosi a vendere il vecchio immobile entro un anno.

Siamo infine giunti al termine di questa spedizione nell’italica “giungla normativa”.

Ora non mi resta che congedarmi con l’augurio che questo articolo possa esserti utile per vendere casa prima dei 5 anni, senza danni collaterali.

Ciò detto, se questa mini-guida non dovesse bastare e avessi bisogno di un aiuto supplementare, hai due opzioni:

  1. Puoi contattarci e ottenere gratis una consulenza per vendere al meglio la tua prima casa a Rovereto.
  1. puoi serenamente affidarci la vendita del tuo immobile, certo che le tue esigenze specifiche verranno analizzate, comprese e tutelate da uno dei nostri consulenti senior.

Anche per oggi è tutto.

Passo e chiudo!

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Affidaci l'incarico e ci penseremo noi.

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